{"id":97,"date":"2026-08-31T12:59:42","date_gmt":"2026-08-31T12:59:42","guid":{"rendered":"https:\/\/supervisions.fr\/blog\/centre-commercial-securite\/"},"modified":"2026-08-31T12:59:42","modified_gmt":"2026-08-31T12:59:42","slug":"centre-commercial-securite","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/supervisions.fr\/blog\/centre-commercial-securite\/","title":{"rendered":"Centre commercial : qui paie la s\u00e9curit\u00e9 des parties communes"},"content":{"rendered":"<p class=\"wp-block-paragraph\">Dans un centre commercial, le paiement de la s\u00e9curit\u00e9 des parties communes d\u00e9pend d\u2019abord de la propri\u00e9t\u00e9 des espaces, puis du bail commercial, du r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 ou de l\u2019association fonci\u00e8re qui organise le site. Le propri\u00e9taire ou gestionnaire commande souvent la surveillance, mais les locataires peuvent en supporter tout ou partie par les charges.<\/p>\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li><strong>La surveillance des galeries, parkings et acc\u00e8s communs n\u2019est pas automatiquement \u00e0 la charge des locataires.<\/strong> Le bail et son inventaire de charges d\u00e9terminent la r\u00e9cup\u00e9ration possible.<\/li><li><strong>Les gros travaux de mise en conformit\u00e9 ne peuvent pas \u00eatre transf\u00e9r\u00e9s librement.<\/strong> Le Code de commerce prot\u00e8ge le locataire sur plusieurs cat\u00e9gories de d\u00e9penses.<\/li><li><strong>Une prestation de gardiennage doit \u00eatre s\u00e9par\u00e9e des travaux, de la s\u00e9curit\u00e9 incendie et de la gestion courante.<\/strong> Les lignes m\u00e9lang\u00e9es rendent le contr\u00f4le impossible.<\/li><li><strong>Le gestionnaire doit justifier la r\u00e9partition.<\/strong> Un montant global de \u00ab s\u00e9curit\u00e9 \u00bb sans d\u00e9tail de poste, de plage horaire ni cl\u00e9 de r\u00e9partition doit \u00eatre contest\u00e9 avant paiement.<\/li><\/ul>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ce contenu concerne les centres commerciaux situ\u00e9s dans les Bouches-du-Rh\u00f4ne, les Alpes-Maritimes, le Var et le Vaucluse. Il traite de la r\u00e9partition contractuelle du co\u00fbt de surveillance des espaces collectifs, non du droit de la copropri\u00e9t\u00e9 r\u00e9sidentielle ni de la pr\u00e9vention des accidents du travail.<\/p>\n\n<div id=\"ez-toc-container\" class=\"ez-toc-v2_0_87 counter-hierarchy ez-toc-counter ez-toc-grey ez-toc-container-direction\">\n<div class=\"ez-toc-title-container\">\n<p class=\"ez-toc-title\" style=\"cursor:inherit\">Sommaire<\/p>\n<span class=\"ez-toc-title-toggle\"><a href=\"#\" class=\"ez-toc-pull-right ez-toc-btn ez-toc-btn-xs ez-toc-btn-default ez-toc-toggle\" aria-label=\"Toggle Table of Content\"><span class=\"ez-toc-js-icon-con\"><span class=\"\"><span class=\"eztoc-hide\" style=\"display:none;\">Toggle<\/span><span class=\"ez-toc-icon-toggle-span\"><svg style=\"fill: #999;color:#999\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" class=\"list-377408\" width=\"20px\" height=\"20px\" viewBox=\"0 0 24 24\" fill=\"none\"><path d=\"M6 6H4v2h2V6zm14 0H8v2h12V6zM4 11h2v2H4v-2zm16 0H8v2h12v-2zM4 16h2v2H4v-2zm16 0H8v2h12v-2z\" fill=\"currentColor\"><\/path><\/svg><svg style=\"fill: #999;color:#999\" class=\"arrow-unsorted-368013\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" width=\"10px\" height=\"10px\" viewBox=\"0 0 24 24\" version=\"1.2\" baseProfile=\"tiny\"><path d=\"M18.2 9.3l-6.2-6.3-6.2 6.3c-.2.2-.3.4-.3.7s.1.5.3.7c.2.2.4.3.7.3h11c.3 0 .5-.1.7-.3.2-.2.3-.5.3-.7s-.1-.5-.3-.7zM5.8 14.7l6.2 6.3 6.2-6.3c.2-.2.3-.5.3-.7s-.1-.5-.3-.7c-.2-.2-.4-.3-.7-.3h-11c-.3 0-.5.1-.7.3-.2.2-.3.5-.3.7s.1.5.3.7z\"\/><\/svg><\/span><\/span><\/span><\/a><\/span><\/div>\n<nav><ul class='ez-toc-list ez-toc-list-level-1 eztoc-toggle-hide-by-default' ><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-1\" href=\"https:\/\/supervisions.fr\/blog\/centre-commercial-securite\/#Qui_porte_la_responsabilite_de_la_securite_des_parties_communes_dun_centre_commercial\" >Qui porte la responsabilit\u00e9 de la s\u00e9curit\u00e9 des parties communes d\u2019un centre commercial ?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-2\" href=\"https:\/\/supervisions.fr\/blog\/centre-commercial-securite\/#Quelles_charges_de_copropriete_et_de_bail_commercial_peuvent_inclure_la_surveillance\" >Quelles charges de copropri\u00e9t\u00e9 et de bail commercial peuvent inclure la surveillance ?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-3\" href=\"https:\/\/supervisions.fr\/blog\/centre-commercial-securite\/#Comment_repartir_le_paiement_de_la_securite_entre_proprietaires_et_locataires\" >Comment r\u00e9partir le paiement de la s\u00e9curit\u00e9 entre propri\u00e9taires et locataires ?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-4\" href=\"https:\/\/supervisions.fr\/blog\/centre-commercial-securite\/#Quels_travaux_de_securite_des_parties_communes_restent_a_la_charge_des_proprietaires\" >Quels travaux de s\u00e9curit\u00e9 des parties communes restent \u00e0 la charge des propri\u00e9taires ?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-5\" href=\"https:\/\/supervisions.fr\/blog\/centre-commercial-securite\/#Comment_controler_un_contrat_de_surveillance_et_contester_une_charge_injustifiee\" >Comment contr\u00f4ler un contrat de surveillance et contester une charge injustifi\u00e9e ?<\/a><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Qui_porte_la_responsabilite_de_la_securite_des_parties_communes_dun_centre_commercial\"><\/span>Qui porte la responsabilit\u00e9 de la s\u00e9curit\u00e9 des parties communes d\u2019un centre commercial ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Les parties communes d\u2019un centre commercial comprennent habituellement les galeries, halls, sanitaires accessibles au public, parkings, voies de livraison, locaux techniques partag\u00e9s, espaces verts, zones de collecte des d\u00e9chets et parfois les toitures. Leur r\u00e9gime d\u00e9pend de l\u2019organisation immobili\u00e8re du site. Un centre peut appartenir \u00e0 un seul investisseur, relever d\u2019une copropri\u00e9t\u00e9 commerciale ou \u00eatre administr\u00e9 par une association fonci\u00e8re urbaine libre.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dans tous les cas, les <strong>propri\u00e9taires<\/strong> conservent une responsabilit\u00e9 li\u00e9e \u00e0 la conservation de l\u2019immeuble et \u00e0 la d\u00e9livrance des locaux lou\u00e9s. L\u2019article 1719 du Code civil impose au bailleur de d\u00e9livrer le bien, de l\u2019entretenir dans un \u00e9tat permettant l\u2019usage pr\u00e9vu au contrat et d\u2019en assurer une jouissance paisible. Le texte est consultable sur <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/codes\/article_lc\/LEGIARTI000006442722\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">L\u00e9gifrance, article 1719 du Code civil<\/a>, v\u00e9rifi\u00e9 le 12 mars 2026.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Cette obligation ne signifie pas que le bailleur r\u00e8gle seul chaque facture de s\u00e9curit\u00e9. Elle signifie que le site doit rester exploitable conform\u00e9ment \u00e0 sa destination contractuelle. Une galerie dont les acc\u00e8s restent ouverts la nuit, dont l\u2019\u00e9clairage des parkings ne fonctionne plus ou dont les portes coupe-feu ne ferment pas expose le gestionnaire \u00e0 un probl\u00e8me d\u2019exploitation. Le co\u00fbt de la remise en \u00e9tat et celui de la surveillance humaine ne rel\u00e8vent pourtant pas toujours de la m\u00eame ligne comptable.<\/p>\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Le gestionnaire commande souvent la prestation, sans toujours en supporter le co\u00fbt final<\/h3>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le gestionnaire immobilier ou le syndic passe fr\u00e9quemment le contrat de gardiennage. Il d\u00e9finit les horaires, centralise les mains courantes, r\u00e9ceptionne les rapports d\u2019incident et v\u00e9rifie les factures. Cette organisation \u00e9vite que chaque commerce engage un agent diff\u00e9rent pour la m\u00eame galerie. Elle ne r\u00e9sout pas, \u00e0 elle seule, la question du paiement.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Lorsque le bail pr\u00e9voit une r\u00e9cup\u00e9ration des d\u00e9penses communes, le budget de surveillance peut \u00eatre r\u00e9parti entre les locataires selon une cl\u00e9 pr\u00e9vue au contrat. Cette cl\u00e9 repose souvent sur la surface lou\u00e9e, parfois sur la quote-part de tanti\u00e8mes ou sur une zone d\u2019activit\u00e9 d\u00e9termin\u00e9e. Un restaurant dot\u00e9 d\u2019un acc\u00e8s ext\u00e9rieur, par exemple, ne devrait pas financer dans les m\u00eames proportions la surveillance d\u2019une galerie \u00e0 laquelle il n\u2019a pas acc\u00e8s apr\u00e8s fermeture, sauf clause claire et coh\u00e9rente.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La difficult\u00e9 appara\u00eet lorsqu\u2019un bailleur inscrit une ligne unique intitul\u00e9e \u00ab s\u00e9curit\u00e9 centre commercial \u00bb. Cette mention ne permet pas de savoir si la somme couvre un agent en poste fixe, une ronde, un service de t\u00e9l\u00e9surveillance, la maintenance d\u2019un contr\u00f4le d\u2019acc\u00e8s ou des travaux sur les portes. Chaque \u00e9l\u00e9ment produit une utilit\u00e9 et un r\u00e9gime de r\u00e9cup\u00e9ration diff\u00e9rents.<\/p>\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">La s\u00e9curit\u00e9 incendie des ERP ne se confond pas avec la surveillance priv\u00e9e<\/h3>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un centre commercial re\u00e7oit du public et rel\u00e8ve g\u00e9n\u00e9ralement de la r\u00e9glementation applicable aux \u00e9tablissements recevant du public. Les obligations li\u00e9es aux risques d\u2019incendie sont encadr\u00e9es par le Code de la construction et de l\u2019habitation ainsi que par le r\u00e8glement de s\u00e9curit\u00e9 ERP. L\u2019exploitant, le propri\u00e9taire et le gestionnaire doivent identifier qui r\u00e9alise les contr\u00f4les et qui finance les dispositifs impos\u00e9s.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un <strong>agent SSIAP<\/strong> n\u2019est pas interchangeable avec un agent de surveillance affect\u00e9 \u00e0 la galerie. Sa qualification r\u00e9pond \u00e0 une mission de s\u00e9curit\u00e9 incendie, avec des conditions variables selon le type et la cat\u00e9gorie de l\u2019\u00e9tablissement. Les crit\u00e8res \u00e0 v\u00e9rifier figurent dans ce guide sur <a href=\"https:\/\/supervisions.fr\/blog\/agent-ssiap-erp\/\">l\u2019agent SSIAP dans un ERP<\/a>. Faire basculer son co\u00fbt dans une ligne g\u00e9n\u00e9rale de surveillance emp\u00eache ensuite les preneurs de v\u00e9rifier la base contractuelle de l\u2019imputation.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le gestionnaire doit donc isoler au minimum les d\u00e9penses de surveillance des acc\u00e8s, les d\u00e9penses de s\u00e9curit\u00e9 incendie, les travaux de conformit\u00e9 et les frais de maintenance technique. Sans cette s\u00e9paration, le locataire ne peut pas contr\u00f4ler la facture annuelle ni appr\u00e9cier la n\u00e9cessit\u00e9 du dispositif financ\u00e9.<\/p>\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Quelles_charges_de_copropriete_et_de_bail_commercial_peuvent_inclure_la_surveillance\"><\/span>Quelles charges de copropri\u00e9t\u00e9 et de bail commercial peuvent inclure la surveillance ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dans un bail commercial, le point de d\u00e9part est le contrat sign\u00e9, compl\u00e9t\u00e9 par l\u2019inventaire pr\u00e9cis des cat\u00e9gories de charges, imp\u00f4ts, taxes et redevances. Depuis la r\u00e9forme issue de la loi Pinel, l\u2019article L. 145-40-2 du Code de commerce impose au bailleur de communiquer cet inventaire au locataire. Le texte est accessible sur <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/codes\/article_lc\/LEGIARTI000029111009\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">L\u00e9gifrance, article L. 145-40-2 du Code de commerce<\/a>, consult\u00e9 le 12 mars 2026.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La prestation de surveillance des parties communes peut \u00eatre r\u00e9cup\u00e9rable si le bail la pr\u00e9voit de fa\u00e7on lisible et si elle correspond \u00e0 un service effectivement rendu au site. Une clause qui mentionne les \u00ab charges communes r\u00e9cup\u00e9rables, y compris gardiennage et surveillance des acc\u00e8s \u00bb est plus contr\u00f4lable qu\u2019une clause qui transf\u00e8re indistinctement \u00ab toutes d\u00e9penses pr\u00e9sentes et futures \u00bb. Le gestionnaire doit aussi expliquer la cl\u00e9 de r\u00e9partition appliqu\u00e9e.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La situation change lorsque la d\u00e9pense recouvre des travaux lourds. L\u2019article R. 145-35 du Code de commerce interdit notamment d\u2019imputer au locataire les grosses r\u00e9parations mentionn\u00e9es \u00e0 l\u2019article 606 du Code civil, ainsi que les honoraires li\u00e9s \u00e0 leur r\u00e9alisation. La version en vigueur est disponible sur <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/codes\/article_lc\/LEGIARTI000029110984\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">L\u00e9gifrance, article R. 145-35 du Code de commerce<\/a>, v\u00e9rifi\u00e9e le 12 mars 2026.<\/p>\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Nature de la d\u00e9pense<\/th>\n<th>Exemple en centre commercial<\/th>\n<th>Imputation possible au locataire<\/th>\n<th>Document \u00e0 contr\u00f4ler<\/th>\n<th>Point de vigilance<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Surveillance humaine courante<\/td>\n<td>Agent en galerie de 18 h \u00e0 22 h<\/td>\n<td>Oui, si le bail et l\u2019inventaire le pr\u00e9voient<\/td>\n<td>Contrat, planning, facture d\u00e9taill\u00e9e<\/td>\n<td>V\u00e9rifier les heures r\u00e9ellement factur\u00e9es<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Ronde des parkings<\/td>\n<td>Passages nocturnes avec contr\u00f4le des acc\u00e8s<\/td>\n<td>Oui, selon la clause et la cl\u00e9 de r\u00e9partition<\/td>\n<td>Main courante, rapports de ronde<\/td>\n<td>\u00c9carter les passages th\u00e9oriques non trac\u00e9s<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Remplacement d\u2019une porte coupe-feu<\/td>\n<td>Porte d\u00e9fectueuse dans une galerie commune<\/td>\n<td>\u00c0 examiner, souvent hors charges r\u00e9cup\u00e9rables si travail lourd<\/td>\n<td>Devis, rapport technique, bail<\/td>\n<td>Distinguer entretien et remplacement structurel<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Mise aux normes globale<\/td>\n<td>R\u00e9fection d\u2019un syst\u00e8me de d\u00e9senfumage<\/td>\n<td>Non lorsque la d\u00e9pense rel\u00e8ve des grosses r\u00e9parations interdites<\/td>\n<td>Rapport de commission, march\u00e9 de travaux<\/td>\n<td>Ne pas la d\u00e9guiser en \u00ab frais de s\u00e9curit\u00e9 \u00bb<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>\u00c9clairage des parkings<\/td>\n<td>Maintenance courante ou remplacement du r\u00e9seau<\/td>\n<td>Variable selon la nature de l\u2019op\u00e9ration<\/td>\n<td>Bon d\u2019intervention, devis, ventilation annuelle<\/td>\n<td>La qualification technique change le paiement<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table><\/figure>\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Les charges de copropri\u00e9t\u00e9 ne suivent pas toujours la m\u00eame logique que le bail<\/h3>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dans une copropri\u00e9t\u00e9 commerciale, le propri\u00e9taire du local paie les charges appel\u00e9es par le syndic selon le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 et les tanti\u00e8mes applicables. Ensuite, il peut tenter d\u2019en r\u00e9cup\u00e9rer une partie aupr\u00e8s de son locataire si le bail l\u2019autorise. Le locataire ne devient donc pas automatiquement d\u00e9biteur direct du syndic. Son obligation na\u00eet du bail commercial.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Les charges de copropri\u00e9t\u00e9 peuvent inclure le nettoyage, l\u2019\u00e9clairage, l\u2019entretien des parkings, les espaces verts, l\u2019assurance de l\u2019immeuble ou des frais de gardiennage. La d\u00e9pense doit \u00eatre affect\u00e9e \u00e0 une partie commune dont le commerce b\u00e9n\u00e9ficie. Un magasin install\u00e9 dans une cellule ext\u00e9rieure peut l\u00e9gitimement demander comment est calcul\u00e9e sa quote-part de surveillance de la galerie int\u00e9rieure.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le bailleur doit fournir un \u00e9tat r\u00e9capitulatif annuel des charges dans les conditions pr\u00e9vues par l\u2019article L. 145-40-2. Un rapprochement entre les appels de fonds de copropri\u00e9t\u00e9, le contrat de surveillance et la r\u00e9gularisation adress\u00e9e aux locataires \u00e9vite les doubles facturations. Cette v\u00e9rification est particuli\u00e8rement utile lorsque le centre combine une surveillance permanente, des rondes nocturnes et une prestation saisonni\u00e8re renforc\u00e9e.<\/p>\n\n<figure class=\"is-provider-youtube is-type-video wp-block-embed wp-block-embed-youtube wp-embed-aspect-16-9 wp-has-aspect-ratio\"><div class=\"wp-block-embed__wrapper\">\n<iframe loading=\"lazy\" title=\"GSI la minute syndic : Jouissance d&amp;apos;une partie commune \u00e0 titre privatif\" width=\"500\" height=\"281\" src=\"https:\/\/www.youtube.com\/embed\/Vm6MJrELOeA?feature=oembed\" frameborder=\"0\" allow=\"accelerometer; autoplay; clipboard-write; encrypted-media; gyroscope; picture-in-picture; web-share\" referrerpolicy=\"strict-origin-when-cross-origin\" allowfullscreen><\/iframe>\n<\/div><\/figure>\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Comment_repartir_le_paiement_de_la_securite_entre_proprietaires_et_locataires\"><\/span>Comment r\u00e9partir le paiement de la s\u00e9curit\u00e9 entre propri\u00e9taires et locataires ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La r\u00e9partition du paiement doit suivre l\u2019utilit\u00e9 r\u00e9elle de la prestation et les documents qui organisent le centre commercial. Une galerie ouverte au public, un parking mutualis\u00e9 et un quai de livraison commun cr\u00e9ent des usages distincts. Appliquer une m\u00eame quote-part \u00e0 toutes les cellules sans v\u00e9rifier les acc\u00e8s, les horaires et la surface utilis\u00e9e produit souvent un conflit au moment de la r\u00e9gularisation annuelle.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le gestionnaire peut retenir une cl\u00e9 au m\u00e8tre carr\u00e9 lorsque tous les commerces b\u00e9n\u00e9ficient de mani\u00e8re comparable de la surveillance. Cette m\u00e9thode fonctionne pour une galerie unique, fr\u00e9quent\u00e9e par l\u2019ensemble des clients et desservant toutes les cellules. Elle devient moins convaincante lorsqu\u2019un hypermarch\u00e9 dispose de ses propres acc\u00e8s, de son propre personnel de s\u00e9curit\u00e9 et d\u2019horaires d\u2019ouverture diff\u00e9rents.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Une cl\u00e9 fond\u00e9e sur les tanti\u00e8mes de copropri\u00e9t\u00e9 peut \u00eatre coh\u00e9rente si le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 la pr\u00e9voit d\u00e9j\u00e0. Elle ne dispense pas d\u2019examiner la clause du bail. Un propri\u00e9taire ne peut transf\u00e9rer au locataire que ce que le bail met valablement \u00e0 sa charge. La gestion immobili\u00e8re et la relation locative sont li\u00e9es, mais elles ne se confondent pas.<\/p>\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">La facture doit permettre de distinguer les agents, les horaires et les zones couvertes<\/h3>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le contrat de surveillance doit indiquer le nombre d\u2019agents, leur qualification, les plages horaires, les emplacements et les consignes. \u00ab Pr\u00e9sence d\u2019un agent de s\u00e9curit\u00e9 \u00bb ne suffit pas. Une facturation correcte mentionne par exemple un agent de s\u00e9curit\u00e9 en galerie de 10 h \u00e0 20 h, une ronde de parking entre 20 h et 7 h, ou une pr\u00e9sence SSIAP dans le poste central lorsque l\u2019organisation ERP le requiert.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le prix d\u00e9pend fortement de la dur\u00e9e de pr\u00e9sence, des majorations conventionnelles, du dimanche, des jours f\u00e9ri\u00e9s et de la qualification attendue. Les taux horaires doivent \u00eatre compar\u00e9s sur une prestation strictement identique. Pour cadrer une consultation dans les quatre d\u00e9partements couverts, le lecteur peut s\u2019appuyer sur le <a href=\"https:\/\/supervisions.fr\/blog\/prix-gardiennage-paca-2026\/\">relev\u00e9 des prix du gardiennage en PACA<\/a>, qui doit \u00eatre relu \u00e0 la date de la demande de devis.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un poste fixe donne une visibilit\u00e9 constante \u00e0 l\u2019entr\u00e9e principale, mais co\u00fbte davantage qu\u2019une ronde lorsque le centre est ferm\u00e9 et que les points \u00e0 contr\u00f4ler sont peu nombreux. Une ronde al\u00e9atoire convient mieux aux vastes parkings ou aux acc\u00e8s secondaires, \u00e0 condition que les passages soient trac\u00e9s et non pr\u00e9visibles. Les crit\u00e8res pratiques figurent dans cette comparaison entre <a href=\"https:\/\/supervisions.fr\/blog\/rondier-ronde-aleatoire-poste-fixe\/\">ronde al\u00e9atoire et poste fixe<\/a>.<\/p>\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>Une ligne de charges utile \u00e0 contr\u00f4ler indique la zone couverte, le nombre d\u2019heures command\u00e9es, le taux appliqu\u00e9, les majorations et la cl\u00e9 de r\u00e9partition. Une ligne globale ne permet ni de v\u00e9rifier le service ni de discuter le paiement.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Le budget ne doit pas financer un dispositif \u00e9tranger aux parties communes<\/h3>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un commerce peut garder la responsabilit\u00e9 de sa r\u00e9serve, de ses caisses, de ses livraisons propres ou de ses vigiles internes. Ces moyens ne doivent pas \u00eatre int\u00e9gr\u00e9s aux charges collectives du centre, sauf accord express entre les entreprises concern\u00e9es. \u00c0 l\u2019inverse, la surveillance d\u2019un acc\u00e8s de service utilis\u00e9 par plusieurs enseignes peut relever du budget commun.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La pr\u00e9sence d\u2019un agent cynophile peut \u00eatre justifi\u00e9e sur certains parkings p\u00e9riph\u00e9riques, sites isol\u00e9s ou zones de livraison expos\u00e9es aux intrusions nocturnes. Elle ne doit pas \u00eatre ajout\u00e9e par principe \u00e0 toutes les galeries. Les conditions d\u2019emploi et les limites de cette prestation sont d\u00e9taill\u00e9es dans l\u2019article consacr\u00e9 \u00e0 <a href=\"https:\/\/supervisions.fr\/blog\/agent-cynophile-maitre-chien\/\">l\u2019agent cynophile et son ma\u00eetre-chien<\/a>.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le gestionnaire qui modifie la r\u00e9partition en cours de bail doit v\u00e9rifier la clause de r\u00e9vision, informer les locataires et conserver les \u00e9l\u00e9ments qui expliquent la variation. Une hausse li\u00e9e \u00e0 l\u2019ouverture dominicale d\u2019une galerie ou \u00e0 une s\u00e9rie d\u2019incivilit\u00e9s dans un parking doit \u00eatre d\u00e9montr\u00e9e par un planning, une d\u00e9cision de gestion et une facture identifiable.<\/p>\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Quels_travaux_de_securite_des_parties_communes_restent_a_la_charge_des_proprietaires\"><\/span>Quels travaux de s\u00e9curit\u00e9 des parties communes restent \u00e0 la charge des propri\u00e9taires ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Les travaux qui touchent \u00e0 la structure, \u00e0 la conservation de l\u2019immeuble ou \u00e0 une mise en conformit\u00e9 lourde ne peuvent pas \u00eatre pr\u00e9sent\u00e9s comme de simples frais de surveillance. Le remplacement complet d\u2019un syst\u00e8me de d\u00e9senfumage, la r\u00e9fection d\u2019une toiture provoquant des infiltrations, le remplacement d\u2019un r\u00e9seau \u00e9lectrique collectif d\u00e9grad\u00e9 ou la transformation d\u2019un escalier pour r\u00e9pondre \u00e0 une exigence r\u00e9glementaire appellent une analyse distincte.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019article 606 du Code civil vise les grosses r\u00e9parations relatives notamment aux gros murs, vo\u00fbtes, poutres, couvertures enti\u00e8res, digues et murs de sout\u00e8nement. La qualification exacte d\u2019une op\u00e9ration d\u00e9pend de sa nature et de son ampleur. Le texte est disponible sur <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/codes\/article_lc\/LEGIARTI000006429102\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">L\u00e9gifrance, article 606 du Code civil<\/a>, consult\u00e9 le 12 mars 2026.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dans un centre commercial, le d\u00e9bat porte souvent sur la fronti\u00e8re entre entretien courant et remplacement. Changer un ferme-porte, r\u00e9parer une serrure de porte d\u2019acc\u00e8s ou remplacer ponctuellement un luminaire rel\u00e8ve g\u00e9n\u00e9ralement de l\u2019entretien. Refaire l\u2019ensemble des portes coupe-feu d\u2019une galerie apr\u00e8s un avis d\u00e9favorable, ou remplacer un tableau \u00e9lectrique collectif devenu non conforme, ne se traite pas avec la m\u00eame l\u00e9g\u00e8ret\u00e9.<\/p>\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Un arr\u00eat\u00e9 municipal ou une injonction de mise en conformit\u00e9 ne d\u00e9signe pas automatiquement le payeur<\/h3>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Lorsqu\u2019une autorit\u00e9 demande des travaux de s\u00e9curit\u00e9, il faut lire \u00e0 la fois la d\u00e9cision administrative, le bail, l\u2019\u00e9tat des lieux, les annexes techniques et les clauses de r\u00e9partition des travaux. Une obligation impos\u00e9e par la mairie peut concerner le local privatif, les parties communes ou les deux. Le responsable de l\u2019ex\u00e9cution peut \u00e9galement diff\u00e9rer du d\u00e9biteur final entre bailleur et locataire.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Une jurisprudence commerciale peut admettre qu\u2019un locataire supporte des travaux de mise en conformit\u00e9 lorsque le bail formule pr\u00e9cis\u00e9ment ce transfert et que les travaux concernent son local. Cette possibilit\u00e9 ne doit pas \u00eatre extrapol\u00e9e aux \u00e9quipements collectifs. Un propri\u00e9taire ne peut pas faire supporter sans contr\u00f4le le remplacement d\u2019\u00e9l\u00e9ments structurels ou les grosses r\u00e9parations \u00e9cart\u00e9es par l\u2019article R. 145-35 du Code de commerce.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le dossier de travaux doit comporter le diagnostic \u00e0 l\u2019origine de l\u2019intervention, les devis compar\u00e9s, l\u2019autorisation de copropri\u00e9t\u00e9 si elle est n\u00e9cessaire, la ventilation comptable et le calendrier. Cette documentation sert autant au contr\u00f4le de la charge qu\u2019\u00e0 la gestion de l\u2019exploitation. Elle permet aussi de distinguer une r\u00e9paration urgente d\u2019un programme de modernisation patrimoniale.<\/p>\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">La responsabilit\u00e9 ne se transf\u00e8re pas avec une ligne de charges<\/h3>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un bail peut organiser un paiement. Il ne permet pas au propri\u00e9taire ou au gestionnaire d\u2019ignorer une d\u00e9faillance affectant les acc\u00e8s communs, l\u2019\u00e9vacuation du public ou les \u00e9quipements collectifs. En cas d\u2019incident, les responsabilit\u00e9s s\u2019appr\u00e9cient selon les faits, les obligations r\u00e9glementaires, les contrats et les mesures r\u00e9ellement prises.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Les agents de surveillance priv\u00e9e n\u2019ont pas pour mission de remplacer une maintenance d\u00e9faillante. Une porte automatique qui reste ouverte, un portail endommag\u00e9 ou une alarme technique hors service exigent une intervention de l\u2019entreprise comp\u00e9tente. Employer un agent suppl\u00e9mentaire pour compenser durablement un d\u00e9faut immobilier peut constituer une r\u00e9ponse temporaire, mais ne transforme pas une r\u00e9paration \u00e0 la charge du propri\u00e9taire en charge normale de gardiennage.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ce qui rel\u00e8ve de la s\u00e9curit\u00e9 des travailleurs dans les boutiques, les r\u00e9serves ou les chantiers de r\u00e9novation du centre ne rel\u00e8ve pas de la surveillance des parties communes. Les \u00e9quipements de protection, le plan de pr\u00e9vention et la coordination SPS doivent \u00eatre trait\u00e9s avec les interlocuteurs comp\u00e9tents, notamment le coordonnateur SPS lorsqu\u2019il est requis.<\/p>\n\n<figure class=\"is-provider-youtube is-type-video wp-block-embed wp-block-embed-youtube wp-embed-aspect-16-9 wp-has-aspect-ratio\"><div class=\"wp-block-embed__wrapper\">\n<iframe loading=\"lazy\" title=\"S\u00e9curit\u00e9 \u00e9lectrique en copropri\u00e9t\u00e9 : l&amp;apos;analyse des parties communes par le Consuel\" width=\"500\" height=\"281\" src=\"https:\/\/www.youtube.com\/embed\/aq5dGkyardU?feature=oembed\" frameborder=\"0\" allow=\"accelerometer; autoplay; clipboard-write; encrypted-media; gyroscope; picture-in-picture; web-share\" referrerpolicy=\"strict-origin-when-cross-origin\" allowfullscreen><\/iframe>\n<\/div><\/figure>\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Comment_controler_un_contrat_de_surveillance_et_contester_une_charge_injustifiee\"><\/span>Comment contr\u00f4ler un contrat de surveillance et contester une charge injustifi\u00e9e ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le contr\u00f4le commence avant la signature du bail ou du contrat de gestion. Le locataire doit demander l\u2019inventaire des charges, la derni\u00e8re r\u00e9gularisation annuelle, la cl\u00e9 de r\u00e9partition et les contrats li\u00e9s aux postes les plus co\u00fbteux. Le propri\u00e9taire doit pouvoir expliquer ce qui est command\u00e9 pour les parties communes et ce qui est refactur\u00e9 \u00e0 chaque occupant.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La surveillance humaine est une activit\u00e9 r\u00e9glement\u00e9e. L\u2019exercice d\u2019une activit\u00e9 de surveillance humaine est soumis \u00e0 une autorisation d\u00e9livr\u00e9e par le CNAPS, selon l\u2019article L. 612-9 du Code de la s\u00e9curit\u00e9 int\u00e9rieure, consult\u00e9 le 12 mars 2026 sur <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/codes\/article_lc\/LEGIARTI000042193482\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">L\u00e9gifrance<\/a>. Demandez le num\u00e9ro d\u2019autorisation de l\u2019entreprise retenue et v\u00e9rifiez sa situation aupr\u00e8s du <a href=\"https:\/\/www.cnaps.interieur.gouv.fr\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">CNAPS<\/a> avant de valider une d\u00e9pense collective.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Cette v\u00e9rification ne remplace pas le contr\u00f4le du service ex\u00e9cut\u00e9. Un prestataire autoris\u00e9 peut proposer une prestation mal dimensionn\u00e9e, des horaires trop larges ou un poste fixe alors qu\u2019une ronde r\u00e9pondrait au risque r\u00e9el. Le gestionnaire doit comparer les rapports d\u2019intervention, les mains courantes et les factures. Les locataires doivent pouvoir obtenir les pi\u00e8ces justificatives pr\u00e9vues par le bail.<\/p>\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Les pi\u00e8ces \u00e0 demander avant d\u2019accepter le paiement des charges<\/h3>\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li><strong>Le contrat de surveillance<\/strong>, avec les postes, plages horaires, qualifications et conditions de remplacement des agents.<\/li><li><strong>Les factures d\u00e9taill\u00e9es<\/strong>, distinguant les heures normales, nuits, dimanches, jours f\u00e9ri\u00e9s et frais annexes.<\/li><li><strong>La cl\u00e9 de r\u00e9partition<\/strong>, avec la surface, les tanti\u00e8mes ou les zones prises en compte pour chaque locataire.<\/li><li><strong>Les rapports de ronde ou de pr\u00e9sence<\/strong>, lorsque la d\u00e9pense concerne des parkings, quais ou galeries ferm\u00e9es.<\/li><li><strong>L\u2019inventaire des charges du bail<\/strong>, ainsi que l\u2019\u00e9tat r\u00e9capitulatif annuel communiqu\u00e9 par le bailleur.<\/li><\/ul>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le contr\u00f4le doit \u00e9galement porter sur la dur\u00e9e d\u2019engagement. Un contrat de gardiennage sign\u00e9 pour plusieurs ann\u00e9es peut engager le budget collectif bien au-del\u00e0 d\u2019une p\u00e9riode d\u2019essai. Les conditions de r\u00e9siliation, les d\u00e9lais de pr\u00e9avis, la r\u00e9vision tarifaire et le remplacement d\u2019un agent absent doivent \u00eatre lisibles. Les clauses \u00e0 examiner sont d\u00e9velopp\u00e9es dans ce contenu consacr\u00e9 \u00e0 la <a href=\"https:\/\/supervisions.fr\/blog\/contrat-gardiennage-duree\/\">dur\u00e9e du contrat de gardiennage<\/a>.<\/p>\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">La contestation doit \u00eatre document\u00e9e et adress\u00e9e au bon interlocuteur<\/h3>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un locataire qui conteste une r\u00e9gularisation ne doit pas se limiter \u00e0 refuser le montant. Il doit demander par \u00e9crit la pi\u00e8ce manquante ou la ventilation contest\u00e9e. Une demande pr\u00e9cise peut viser le nombre d\u2019heures factur\u00e9es, la zone desservie, le fondement contractuel, la p\u00e9riode concern\u00e9e ou l\u2019\u00e9cart entre le contrat et la d\u00e9pense refactur\u00e9e.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dans une copropri\u00e9t\u00e9, le locataire s\u2019adresse d\u2019abord \u00e0 son bailleur. Le bailleur peut ensuite interroger le syndic sur l\u2019appel de fonds, la r\u00e9partition des charges de copropri\u00e9t\u00e9 ou le march\u00e9 de surveillance. Le syndic g\u00e8re les d\u00e9cisions collectives, mais le bailleur reste l\u2019interlocuteur contractuel de son locataire.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Lorsqu\u2019un diff\u00e9rend porte sur l\u2019interpr\u00e9tation d\u2019une clause, sur des travaux de conformit\u00e9 ou sur des sommes importantes, un avocat en droit commercial et immobilier doit examiner les documents sign\u00e9s. Avant toute nouvelle consultation, faites inscrire dans le cahier des charges la zone couverte, le planning, les preuves de passage, les modalit\u00e9s de partage et la r\u00e8gle de r\u00e9vision du prix.<\/p>\n\n<script type=\"application\/ld+json\">\n{\"@context\":\"https:\/\/schema.org\",\"@type\":\"FAQPage\",\"mainEntity\":[{\"@type\":\"Question\",\"name\":\"Le locataire du2019un centre commercial doit-il toujours payer les frais de su00e9curitu00e9 ?\",\"acceptedAnswer\":{\"@type\":\"Answer\",\"text\":\"Non. Le paiement du00e9pend du bail commercial, de son inventaire de charges et de la nature exacte de la du00e9pense. La surveillance courante des espaces communs peut u00eatre ru00e9cupu00e9rable si elle est pru00e9vue. 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La surveillance courante des espaces communs peut \u00eatre r\u00e9cup\u00e9rable si elle est pr\u00e9vue. Les grosses r\u00e9parations et certaines d\u00e9penses de mise en conformit\u00e9 ne peuvent pas \u00eatre transf\u00e9r\u00e9es librement.<\/p>\n<h3>Les frais de gardiennage des parkings peuvent-ils \u00eatre r\u00e9partis entre tous les commerces ?<\/h3>\n<p>Oui, lorsque les parkings servent r\u00e9ellement \u00e0 l\u2019ensemble du centre et que la cl\u00e9 de r\u00e9partition est pr\u00e9vue par les documents applicables. Un commerce qui ne b\u00e9n\u00e9ficie pas de cet espace ou dispose d\u2019un acc\u00e8s ind\u00e9pendant peut demander la justification de sa quote-part.<\/p>\n<h3>Un propri\u00e9taire peut-il refacturer des travaux de portes coupe-feu comme charges de s\u00e9curit\u00e9 ?<\/h3>\n<p>La r\u00e9ponse d\u00e9pend de l\u2019ampleur des travaux, de la clause du bail et de leur qualification juridique. Une r\u00e9paration ponctuelle ne se traite pas comme le remplacement complet d\u2019un \u00e9quipement collectif. Les grosses r\u00e9parations vis\u00e9es par le Code de commerce ne sont pas r\u00e9cup\u00e9rables aupr\u00e8s du locataire.<\/p>\n<h3>Comment v\u00e9rifier l\u2019entreprise qui assure la surveillance du centre commercial ?<\/h3>\n<p>Demandez son num\u00e9ro d\u2019autorisation d\u2019exercer et contr\u00f4lez-le aupr\u00e8s du CNAPS. V\u00e9rifiez aussi le contrat, les qualifications demand\u00e9es, les plannings, les rapports de ronde et la concordance entre les heures factur\u00e9es et le service r\u00e9ellement command\u00e9.<\/p>\n\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Dans un centre commercial, le paiement de la s\u00e9curit\u00e9 des parties communes d\u00e9pend d\u2019abord de la propri\u00e9t\u00e9 des espaces, puis du bail commercial, du r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 ou de l\u2019association fonci\u00e8re qui organise le site. 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